Entre 2011 et 2020, ce sont 31 % des conventions qui vont se terminer, soit près de 17 000 logements pour lesquels le fédéral et les villes ne paieront plus 65 % du déficit d’exploitation. Explications:
Il faut savoir que la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) verse environ 250 millions $, chaque année, à la Société d’habitation du Québec (SHQ) pour éponger 55 % du déficit d’exploitation des HLM. Cependant, cette contribution n’est pas éternelle.
En vertu des 2 750 conventions d’exploitation qu’elle a signées, entre 1967 à 1993, pour construire 72 000 logements de type HLM un peu partout au Québec, la SCHL s’engageait à payer sa part pour toute la durée des conventions qui pouvaient s’étirer sur 25, 35 ou 50 ans. Le principe derrière ces conventions était que le fédéral paierait pour la durée du remboursement hypothécaire pris pour financer la construction de la bâtisse mais cesserait sa contribution une fois celle-ci payée.
Selon ce que nous apprend la SHQ, il semblerait aussi que les villes ne seront plus obligées de verser leur 10 % à la fin des conventions.
En 2009, dans son rapport annuel, le Vérificateur général du Québec recommandait "que la SHQ élabore des scénarios pour tenir compte d'une diminution éventuelle de la contribution du gouvernement fédéral au programme Habitations à loyer modique".
Pourquoi la SHQ n’a-t-elle pas encore produit de scénarios de rechange ?
Si depuis deux ans la SHQ a été incapable de répondre à la demande du vérificateur général, c’est probablement parce que les questions posées par la fin des conventions sont assez complexes mais aussi parce que les choix politiques à faire pour y répondre peuvent être difficiles à faire avaler.
Fin du financement fédéral des HLM: trois enjeux qui risquent de changer des choses pour les locataires de HLM
1. De combien sera le déficit d’exploitation de nos HLM et qui va payer ?
Si, en théorie, la part de la SCHL équivaut grosso modo au remboursement de l’hypothèque, il est faux de prétendre qu’une fois celle-ci payée, nous n’aurons plus besoin des 250 millions $ versés par le fédéral.
Selon la SHQ, les HLM ont accumulé un déficit d’entretien d’au moins 1,8 milliard $ au cours des dernières années parce que Ottawa, Québec et les villes n’investissaient pas assez dans les budgets de rénovation. C’est pourquoi, depuis 2008, un effort spécial variant entre 200 et 280 millions $ par année a été fait pour retaper nos immeubles. Si Ottawa cesse de contribuer à 55 % de ces travaux, où Québec trouvera t-il l’argent pour poursuivre les travaux nécessaires de rénovation qui nécessitent au moins encore un milliard $ ?
En Ontario, où les conventions avec le fédéral sont terminées, la ville d’Ottawa dit avoir besoin de 300 millions $ pour rénover ses HLM mais ne peut obtenir que 8 millions $ du provincial. Si le fédéral ou le provincial ne consentent pas à subventionner les rénovations, c’est 200 $ par mois en augmentation de loyer que les locataires devront assumer.
Le Vérificateur du Québec a d’ailleurs recommandé que la SHQ priorise les réparations dans les immeubles où les conventions vont bientôt prendre fin puisqu’il s’agit d’une espèce de course contre la montre. Vérification faite auprès de l’office de Montréal qui gère le tiers des HLM, cette recommandation pourtant logique n’est toujours pas en application malgré les propos rassurants de la SHQ.
2. Une augmentation possible de nos loyers ?
La seconde grande question est donc de savoir qui aura à assumer le départ possible du fédéral et des villes ? Est-ce le gouvernement du Québec ou les locataires ?
Dans le passé, le PQ et le PLQ ont, à tour de rôle, menacé d’augmenter nos loyers, mais nous avons réussi à les faire reculer. Depuis des années, le Regroupement des offices (ROHQ) demande à chacun de ses congrès que le gouvernement modifie le Règlement sur la location des HLM pour augmenter le coût des charges.
Dans cinq provinces canadiennes, les locataires paient déjà 30 % de leurs revenus pour se loger en HLM. Ils paient également des charges beaucoup plus élevées pour l’électricité, le stationnement et l’utilisation des salles de lavage. En Belgique et en France, le coût des charges est souvent plus élevé que le coût du loyer lui-même.
Avec le déficit budgétaire à Québec, il ne serait pas surprenant que le gouvernement Charest songe, dans les prochaines années, à augmenter les différentes charges qui s’additionnent à nos loyers ou même à faire passer de 25 à 30 % de nos revenus le coût de notre loyer. Nous avons eu la confirmation que la SHQ étudiait sérieusement la question.
3. Un changement de la vocation des HLM ?
La troisième grande question concerne l’existence même du programme HLM. Tant et aussi longtemps qu’Ottawa payait, le Québec devait garantir le caractère à prix modique des HLM. Mais le jour où le fédéral ne sera plus dans le décor, la SHQ ne sera plus obligée légalement de fournir des logements à bas loyer, de louer seulement aux gens à faible revenu ou même de rester propriétaire des HLM.
En 2002, lorsque le fédéral a mis fin à ses ententes avec l’Ontario, le gouvernement conservateur de Mike Harris a promulgué la Loi sur la réforme du logement social qui a transféré la responsabilité des HLM aux municipalités. C’est ce qui explique les difficultés d’une ville comme Ottawa qui ne sait plus où trouver de l’argent pour entretenir et rénover ses HLM. C’est aussi ce qui explique que la ville de Toronto a vendu une partie des HLM de Régent Park pour être capable d’en rénover une autre partie.
Au Québec, ce danger n’est peut-être pas immédiat mais il risque de s’imposer à la longue si le fédéral et les villes n’épongent plus 65 % du déficit d’exploitation des HLM. La meilleure réponse à ces deux grandes questions serait évidemment que l’on puisse convaincre le gouvernement fédéral de continuer à investir dans le logement social comme le demande depuis des années le FRAPRU par une multitude d’actions et de manifestations. C’est pourquoi le CA de la FLHLMQ propose de faire une tournée des députés fédéraux au Québec pour joindre notre voix à celle du FRAPRU.
La FLHLMQ continuera d’espérer que l’enjeu de la fin des conventions soit sérieusement discuté à la Table de concertation sur les HLM publics afin que nous puissions développé une alliance avec le Regroupement des offices et l’Association des directeurs d’offices, qui sont également soucieux de l’avenir de nos HLM.