Comment agir face aux difficultés de paiement de loyer ?

Alors que des offices d’habitation comme Québec et Montréal étaient fiers d’expliquer les mesures de prévention mises en place en partenariat avec des organismes communautaires de leur milieu pour éviter de judiciariser inutilement des locataires en difficulté de paiement ou de renouvellement de leur bail, nous apprenions que des offices comme Saguenay et Gatineau utilisent de trois à cinq fois plus souvent les tribunaux que leurs collègues.

Le 26 mars, lors d’une discussion sur les pratiques innovantes pour prévenir les évictions intitulée «Parlons logement public», en webinaire, le professeur Paul Morin de l’Université de Sherbrooke a présenté les données qu’il a recueillies pour l’année 2023 en ce qui concerne le nombre de recours déposés par les OH au Tribunal administratif du logement (TAL) ayant trait au retard de paiement du loyer (y compris l’absence de preuves). Comme notre fédération avait produit le même genre de données en 2018, il nous a été facile de combiner les informations dans un même tableau. 

Avant d’aller plus loin, il faut tout d’abord préciser qu’il n’existe pas de problème important de non-paiement dans les HLM puisque les mauvaises créances représentent moins de 1% des loyers totaux à percevoir dans l’ensemble des OH au Québec. Par contre, en raison de la grave crise du logement que nous traversons, il existe des conséquences graves pour ceux et celles qui seraient amenés à perdre leur HLM ou à écoper d’un mauvais dossier au Tribunal administratif du logement (TAL) en raison de difficultés de paiement et de difficultés à fournir leurs documents. 

Nombre de recours au TAL en lien avec des non-paiements (ou fixation de loyer)

N.b.: Les pourcentages dans le tableau sont en proportion du nombre de logements HLM administrés par chaque OH.

Conscients de ses dangers, les offices de Québec et de Montréal ont revu leur façon de faire afin de renforcer leurs pratiques de prévention pour tenter de ne pas avoir à condamner à la rue des personnes en difficulté de paiement. Des ententes de partenariat ont notamment été prises avec l’organisme Clés en main à Québec et avec la Old Brewery Mission à Montréal. 

Selon Geoffrey Lain, directeur de la gestion des milieux de vie à l’OMH de Québec, «le rôle accru reconnu aux offices avec le service d’aide à la recherche d’un logement (SARL) les amène à élargir leurs actions pour prévenir les risques d’itinérance». Sa collègue, Caroline Langevin de l’OMH de Montréal, a d’ailleurs tenu à citer une recherche qui conclut que « l’éviction est non seulement l’une des voies les plus communes qui mène à l’itinérance, mais en plus elle est associée à plusieurs conséquences en matière de santé (trouble d’anxiété, consommation, dépression et suicide) tant chez les adultes que chez les enfants. Par ailleurs, plusieurs études conceptualisent de plus en plus l’éviction comme un enjeu de société et de santé publique.»

Devant les efforts considérables qui sont faits par un grand nombre d’offices pour maintenir en logements les personnes les plus vulnérables en HLM, avec un taux moyen de 1,7 % d’utilisation des tribunaux, comment peut-on accepter le 5,9 % de l’Office de Gatineau et, pire encore, le 9 % de l’office du Saguenay ? C’est également le cas dans des offices plus petits comme Manicouagan à 10,4 %, Cap-Chat à 9,6 % et Témiscouata à 6.8 %.

La responsabilité en revient à ceux et celles qui siègent au conseil d’administration de ces offices. L’article 32 du Code de déontologie des dirigeants et administrateurs d’un office d’habitation précise que :

« L’administrateur ou le dirigeant doit privilégier le règlement à l’amiable des conflits, notamment en ce qui concerne les relations entre locataires ainsi que celles avec les représentants de l’office. »

La FLHLMQ souhaite ardemment que ces offices se fassent questionner par leurs administrateurs et leurs administratrices sur leur surutilisation du TAL. Il y a d’autres moyens pour obtenir les documents requis au renouvellement du bail, pour obtenir le paiement du loyer et maintenir la stabilité résidentielle des locataires les plus à risque. Plusieurs offices peuvent en témoigner ! 

Cet exemple démontre également toute l’importance de véritables critères pour évaluer la performance des offices. Comment les dirigeant-e-s locaux et la SHQ peuvent-ils évaluer la qualité du travail et des services des OH sans un rapport annuel précis sur les éléments les plus importants, notamment le recours au TAL et le nombre d’évictions.