Bulletin de la FLHLMQ - mai 2009
À travers le Québec, des centaines de locataires se sont engagés en 2008-2009 dans un dialogue avec leur office pour avoir une influence réelle sur les travaux de rénovation qui seront réalisés dans leur immeuble.
C’est ainsi qu’à Coaticook, un office de 66 logements, le directeur a collaboré avec l’association des locataires pour identifier les travaux à faire et établir des priorités. Ce travail a ensuite été soumis pour approbation au conseil d’administration de l’office et communiqué à la SHQ. À Waterloo, un office de 183 logements, les locataires se sont exprimés démocratiquement lors d’assemblées de secteur pour identifier les travaux prioritaires pour améliorer leur qualité de vie. Les deux représentant-e-s des locataires ont ensuite déposé cette liste à une réunion du CA de l’office, le 11 avril 2008. Le conseil d’administration a bien reçu le portrait et a validé que la majorité des éléments identifiés par les locataires concordaient avec les vues de la direction de l’office. Dans le budget 2009, plusieurs projets priorisés par les locataires seront réalisés. D’autres le seront en 2010.
À Gatineau, l’équipe du service communautaire et le responsable des immeubles rencontrent le Comité consultatif des résidants (CCR) à chaque mois pour discuter de l’avancement des travaux et, malgré des petits problèmes d’ajustement au départ, des échanges positifs sont en train de faire en sorte que les avis des membres du CCR sont de plus en plus pris en considération.
L’un des représentant des locataires au CA de l’office de Gatineau a d’ailleurs joué un rôle important dans ce déblocage.
Comme le démontrent bien ces quelques exemples, si les locataires font l’effort de définir leurs priorités et que l’office fait preuve d’ouverture d’esprit, il est possible de faire en sorte que les travaux soient élaborés de manière participative pour ainsi tenir compte des besoins des locataires et de l’expertise des gestionnaires.
Des coupures dans les travaux ?
Les locataires de plusieurs offices ont contacté la FLHLMQ pour nous dire qu’ils ne comprenaient pas ce qu’il se passait, car les directeurs de leur office leur ont dit que la SHQ « coupait les budgets de rénovations ».
Comment expliquer cela alors que nous affirmons sans arrêt que les budgets disponibles ont été multipliés par cinq ? En fait, c’est très simple, les budgets disponibles ont belle et bien augmenté (passant de 50 millions par année en 2005 à 260 millions cette année), mais après quinze ans de négligence dans l’entretien, les rénovations à faire sont tellement grandes que certains offices présentent des demandes de budget multiplié par plus de 10 fois ce qu’ils avaient l’habitude de recevoir.
Ainsi l’office de Sainte-Thérèse en banlieue nord de Montréal avait traditionnellement un budget oscillant autour de 90 000 $ par année pour ses rénovations, elle a déposé une demande de 1,2 million cette année. Elle en a reçu 330 000 $. C’est bien peu en regard de l’argent demandé, mais c’est presque quatre fois plus qu’à l’habitude.
Ce genre de situation démontre bien l’importance pour les locataires d’avoir bien défini leurs priorités et d’entretenir un bon dialogue avec l’office pour s’assurer que l’argent que leur office reçoit soit bien dépensé sur les choses les plus importantes, à la fois aux yeux des locataires et de l’office.
Qualité ou quantité
Ce n’est pas un secret, nos immeubles ont tous besoin de rénovations importantes et tous les locataires réclament des travaux le plus rapidement possible dans leur logement.
C’est normal et légitime.
Mais si nous voulons que nos logements soient véritablement améliorés, il est important d’exiger que les offices fassent des travaux de qualité plutôt que de saupoudrer des travaux de mauvaise qualité un peu partout.
Cette préoccupation pour le long terme doit faire partie de vos discussions avec l’office. Tout ne peut pas être fait en une année, c’est normal, mais il est important qu’il y ait un plan de travaux sur plusieurs années. Cela vous permet de savoir quand l’office fera les travaux et quels travaux dans quel immeuble et cela rend plus tolérable le fait d’attendre un an ou deux avant que les travaux ne s’accomplissent dans votre immeuble.
Grandes villes vs petites villes, à qui va l’argent ?
Plusieurs locataires ont contacté la FLHLMQ pour savoir si le fait qu’ils habitaient dans de petites localités les désavantageait dans l’attribution des fonds.
Ce dossier n’est pas encore clair et nous discutons avec la SHQ pour connaître la distribution exacte des fonds par région.
À cette étape, rien ne permet d’affirmer que les très grandes villes ont eu plus que leur part. Par exemple, Montréal a eu un peu plus de 30 % du budget, mais elle a aussi à peu près 30 % des logements.
Plusieurs choses entrent en ligne de compte lors de l’attribution des budgets, y compris l’état des immeubles. En principe, les immeubles en plus mauvais état devraient être rénovés avant ceux qui sont encore en bon état. Mais selon les informations que nous avons recueillies d’un peu partout dans la province, l’application de cette règle n’est pas toujours évidente sur le terrain.
L’autre obstacle majeur auquel les locataires de certaines municipalités font face, c’est que dans certains cas, les municipalités (qui paient 10 % des rénovations) ont le « pied sur le break » et font des pressions sur leurs offices pour ne pas qu’ils entament des rénovations importantes, même s’ils sont nécessaires.
Toutes ces questions feront l’objet de discussion lors de notre prochain congrès les 13 et 14 juin à Québec et d’articles dans les prochains numéros du bulletin.
20 000 $ ou 60 000 $ ?
Toute une différence ! Invité à prendre la parole lors de notre dernier congrès, Fernand Houle, le président de l'ADOHQ, avait lourdement insisté pour dire que tout le budget de rénovations de la SHQ se réduisait à « seulement 20 000$ » par logement.
Son collègue, Denis Robitaille qui dirige les destinées du ROHQ, soutient la même thèse quand il écrit : « dans les faits cela représente une moyenne de 20 000 $ par logement incluant les composantes du bâtiment »1. Et bien nous croyons que les deux devraient revoir leurs calculs.
Selon les chiffres que nous a fournis la SHQ, et que le Vérificateur général du Québec reprend dans son rapport, il s’agit plutôt de 60 000 $ par logement qui sont disponibles. L’écart n’est pas mince. La différence vient du fait que l'ADOHQ et le ROHQ considèrent seulement les cinq premières années du programme de mise à niveau.
S’il est vrai qu’on a vite fait de dépenser 20 000 $ en les consacrant à la toiture, au système d’alarme incendies et aux fenêtres d’un logement, 60 000$ permettent de faire bien plus que cela.
Avec ce genre de ressources, la remise en état des toilettes, des cuisines des recouvrements de sol sont parfaitement envisageables, ainsi qu’une modernisation respectable des immeubles (ascenseur,salle de lavage, salle communautaire, etc.). C’est sûrement ce que la ministre avait en tête lorsqu’elle déclarait dans une lettre destinée aux présidents des offices d’habitation : «S’il importe de léguer des logements en bon état aux générations qui nous suivrons, dans un souci d’équité intergénération-nelle, je suis tout autant préoccupée que les sommes investies permettent aussi d’améliorer significativement la qualité de vie des résidants actuels des HLM.2»
Le message de la ministre est repris sans ambiguïté par la SHQ, en avant-propos de son Guide des immeubles qui explique aux offices la marche a suivre pour les rénovations. Celle-ci dit clairement : « Le PQI, qui s’étend sur un horizon de 15 ans, donne non seulement aux gestionnaires la possibilité de rattraper le déficit d’entretien accumulé au cours des ans, mais il leur permet également d’apporter des améliorations à leurs immeubles et de les entretenir une fois les réparations terminées.3 » L’argent doit être géré sur une perspective de quinze années, il doit servir à retaper les immeubles, mais aussi à améliorer ceux-ci. Cette réflexion nous force donc à conclure que l’attitude du ROHQ et de l'ADOHQ est de nature à nuire à la sélection et à la qualité des travaux.
Trop souvent dans l’appareil des offices et de la SHQ, les manières de faire n’ont pas évolué, le choix de matériaux, la perception des travaux de modernisation et d’amélioration sont encore analysées comme ils l’étaient avant l’engagement de « rattraper le déficit d’entretien », comme dit la SHQ. Le problème c’est que si on continue à agir comme à l’époque où il n’y avait pas d’argent disponible, le «déficit d’entretien» ne se résorbera jamais même si l’argent est au rendez-vous !
1 Robitaille, Denis. 2009. « Propos du directeur général, Faux débat autour du PQI ! ». Quadrilatère. ROHQ. Janvier - février 2009, p. 4-5.
2 Normandeau, Nathalie. 2008. Lettre de la vice-première ministre et ministre des Affaires municipales et des Régions adressé aux présidents des offices d’habitations. 28 janvier. 2 p.
3 Société d’habitation du Québec. 2009. Guide des immeubles. Québec : Société d’habitation du Québec.