En octobre dernier, la SHQ a lancé un grand chantier pour réviser le mode de financement des HLM par le déficit d'exploitation. Cette réflexion est loin d’être gratuite ou inutile et peut être lourde de conséquences pour l’avenir du parc public au Québec.
Pourquoi la SHQ révise le mode de financement ?
De 2015 à 2024, le fédéral a déjà cessé de financer le déficit d’exploitation de près de 40 000 des 65 500 logements HLM au Québec. Il en reste 25 000 qui verront leur financement d’Ottawa se terminer progressivement d’ici 2032. La part fédérale équivaut à 204 $ par mois et par logement selon les chiffres de 2024. Pour chacun de ces logements, le gouvernement du Québec doit maintenant assumer 90 % de la facture et non plus seulement 40 % comme c’était le cas par le passé.
En plus, le montant du déficit d’exploitation a connu une augmentation importante, passant de 313 millions $ en 2018 à 414 millions $ en 2024. La contribution du Québec est donc passée de 62 millions $ en 2018, à 284 millions $ en 2024. Elle devrait être de 380 millions $ en 2032 si les coûts d’exploitation demeuraient les mêmes mais c’est très peu réaliste puisqu’ils ont bondi de 17,2 %, en seulement trois ans, de 2022 à 2024.
Il existe donc une énorme pression, peu importe le parti au pouvoir après le 5 octobre 2026, pour que la SHQ trouve le moyen d’assumer et de mieux contrôler le montant total de la facture.
Un scénario d’autofinancement est-il possible ?
La SHQ a avancé la proposition que les loyers des locataires autofinancent les dépenses de gestion immobilière des offices. La SHQ prendrait à son compte les dépenses de financement (les hypothèques), les sinistres et les rénovations. La SHQ voudrait ainsi forcer les OH à gérer dans un cadre financier délimité par leurs revenus de location.
Si ce scénario pouvait sembler tenir la route avec les données de 2021 fournies par la SHQ, l’augmentation rapide des coûts d’exploitation de 2022 à 2024 (hausse de 17,2 %) a fait bondir le montant à autofinancer de 89,7 M $ qu’il était en 2021, à 105 M $ en 2024 et possiblement à 142,8 M $ pour 2026 si on se base sur les demandes de réajustements budgétaires formulées par le ROHQ.
Une analyse des budgets que certains OH ont accepté de partager semble confirmer nos craintes. En Outaouais, alors que les revenus de loyers de l'OHO étaient de 15,2 M $ en 2024, les dépenses de gestion étaient de 23 M $. À Montréal, les revenus de loyers à l’OMH étaient de 113 M $ et les dépenses de gestion de 144,6 M $. Il faudrait soustraire de ces dépenses les frais de sinistre que la SHQ serait prête à assumer mais, on est encore loin du compte.
Le risque de hausse de loyer et de réduction de services est élevé avec ce scénario
Les dépenses augmentent beaucoup plus vite (+17.2%) que le maigre 2 % ou du 3 % d’augmentation de revenu annuel des locataires et on leur demanderait d’autofinancer les coûts de la gestion immobilière à même leurs loyers ?! Les dangers d’un tel scénario sautent aux yeux : les OH devraient resserrer leurs dépenses et réduire leurs services jusqu’au jour où ils obtiendraient la permission d’augmenter la contribution des locataires (25%) pour autofinancer leur gestion immobilière.
Si la FLHLMQ ne peut souscrire à la solution proposée par la SHQ, nous comprenons, toutefois, l’importance de trouver un mode de financement qui permettrait de mieux contrôler les coûts d’exploitation pour éviter la réduction des services ou la hausse des loyers.
Les membres du CA de la FLHLMQ sont à étudier quelle autre solution alternative nous pourrions proposer au gouvernement du Québec pour garantir la survie et le développement du programme HLM à long terme. Nous aurons l’occasion de vous la présenter dans les prochaines semaines.