La Société d’habitation du Québec vient de rendre public son programme de rénovation des habitations à loyer modique (PRHLM) le 7 juin 2023. C’est en vertu de ce nouveau programme que les offices pourront soumettre des demandes de subventions à la SHQ pour financer différents travaux de rénovation, dans le cadre de l’Entente Canada-Québec sur le logement qui disposera d’un budget total de 2,2 milliards $, d’ici 2028.
Au 31 mars 2022, 40,2% des logements appartenant à la Société ainsi qu’aux offices, affichaient un indice de vétusté classé D ou E, soit en mauvais ou en très mauvais état.
- Quels HLM pourront bénéficier du PRHLM ?
En 2020, Ottawa et Québec ont signé l’Entente Canada-Québec sur le logement (ECQL). Pour se faire pardonner de se retirer du financement des HLM, le fédéral s’est engagé, d’ici 2028, à verser 1,1 milliard $ à la SHQ pour la rénovation des HLM à la condition que le Québec en fasse autant. C’est donc 2,2 M $ qui sont disponibles pour nos HLM qui sont en fin de convention avec le fédéral.
Cependant, sur les 71 109 logements pour lesquels la SCHL payait 54 % du déficit, seulement 46 150 seront admissibles aux subventions prévues dans l’ECQL car celle-ci ne couvrira que les logements dont les conventions se terminent du 1er avril 2019 au 31 mars 2028, soit 64,9 % des HLM. Elle exclut les 10 091 logements HLM dont les conventions sont arrivées à échéance de 2014 à 2018 et les 14 816 qui verront leurs ententes se terminer à partir du 1er avril 2028 à 2032.
Au début de 2023, 44 227 logements, soit 62,2 % des HLM étaient toujours sous convention avec le gouvernement fédéral mais avec l’accélération de la fin des ententes, après 2027, seulement 16 057 logements, soit 22,6 % des HLM, seront financés par la SCHL. Les immeubles dont les conventions arrivent à échéance en 2023, 2024, 2025, 2026 et 2027 seront donc progressivement admissibles à formuler des demandes dans le cadre du PRHLM. La SHQ encouragera cependant les offices à y faire un maximum de travaux pendant que les conventions sont toujours valides.
Nous nous retrouvons donc avec trois classes de HLM en termes de financement :
- 44 227 logements toujours financés conjointement par la SCHL et la SHQ dans le cadre du RAM partageable avec un budget de 245,8 M $ en 2022, dont 134,7 M $ versés par le fédéral. Ce nombre diminuera cependant chaque année pour atteindre 14 816 logements à compter de 2028 ;
- 15 696 logements présentement admissibles au PRHLM mais ce nombre augmentera à 46 150 d’ici 2028.
- 10 091 logements, dont les conventions sont arrivées à échéance de 2014 à 2018, qui sont financés exclusivement par la SHQ. À noter que 3 341 de ces logements sont cotés D et E et nécessitent 70 M $ en travaux de rénovation. La SHQ a autorisé 48,9 M $ en 2022.
- À quoi servira le PRHLM ?
Le Programme de rénovation des habitations à loyer modique (PRHLM) comprend les trois volets suivants :
Volet 1 − Soutien à des travaux de rénovation;
Volet 2 − Soutien à des travaux de reconstruction d’E.I. vétustes;
Volet 3 − Soutien à des travaux de rénovation ou de reconstruction à la suite d’un sinistre.
Le programme comporte différents éléments très positifs, dont plusieurs réclamés par notre fédération, qui donneront beaucoup plus de marge de manœuvre aux offices.
- Il permettra de financer des travaux visant à accroître ou améliorer la qualité, la fonctionnalité ou le niveau de service de l’immeuble pendant sa durée de vie utile. Ainsi, un office pourrait demander l’ajout de nouveaux services, installations ou espaces communs directement liés aux besoins des locataires. Les offices devront cependant faire la démonstration des besoins des locataires et du milieu pour justifier leurs demandes.
- Il permettra également de financer un changement de vocation des logements, de leur typologie, de leur catégorie ou sous-catégorie ou de leur nombre. Cela pourra aussi inclure la démolition/reconstruction et la relocalisation sur un nouveau terrain ou l'ajout d'une partie non résidentielle (commerces ou services aux bénéfices des locataires). Encore là, les offices devront faire la preuve des besoins justifiant de tels changements.
- Il permettra aussi d'accélérer la remise en état d’un HLM suite à un sinistre.
- Les subventions accordées aux offices pourront s'échelonner sur plus d'une année. Cela permettra aux offices de mieux planifier les travaux et facilitera les appels d’offre.
La FLHLMQ est donc très heureuse de l'avènement du PRHLM. Il s’agit d’un programme beaucoup plus souple que le RAM conjoint avec la SCHL. Il permettra des travaux qui sont interdits dans les HLM toujours sous convention avec la SCHL.
D'autant plus que les budgets alloués à ce programme devraient aller rapidement en augmentant selon la répartition annuelle prévue à l'ECQL. Pour 2023-2024, le budget est de 208 M $ mais il grimpera à 373 M $ en 2025-2026 et à 545 M $ en 2027-2028. Sans compter, les 200 M $ déjà utilisés à d'autres fins par la SHQ que la ministre France-Élaine Duranceau a promis de retourner dans le PRHLM.
Dans l’attribution des fonds, la SHQ utilisera les critères d’évaluation suivants :
- L’urgence du projet proposé en considération de l’intégrité de ou des immeuble(s), des conséquences sur la santé et la sécurité des occupants et de l’impossibilité de pouvoir le reporter en tout ou en partie;
- Sa pertinence ainsi que son échéancier;
- Son coût qui doit être raisonnable;
- Son impact sur l’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble;
- Son incidence sur les locataires et sur la disponibilité des logements.
- Objectif 2028 pour tous les HLM admissibles au PRHLM.
Il deviendra encore plus important pour tous les locataires impliqué-e-s aux CA des offices, dans les CCR et dans les associations de locataires de jouer un rôle actif dans l'établissement des projets de rénovation déposés par les offices auprès de la SHQ. C’est le temps ou jamais d’exprimer nos véritables besoins d’amélioration à nos offices pour qu’ils les incluent dans leurs demandes de subventions d’ici 2028.
Nos HLM en mauvais état seront-ils rénovés ? Nos HLM seront-ils aménagés pour les besoins des personnes à mobilité réduite ? Nos HLM familles auront-ils des salles communautaires ? Va-t-on subdiviser des logements trop grands ou créer de plus grands logements ? Des HLM seront-ils démolis et reconstruits ailleurs ? Autant d'opportunités de prendre de bonnes ou de mauvaises décisions pour assurer l'avenir de nos HLM.
Sur l’enjeu des démolitions ou de la vente de HLM, notre fédération devra cependant demeurer vigilante. Il faudra s’assurer que la SHQ autorise les bons projets de démolition/reconstruction et non pas ceux qui pourraient pénaliser les locataires au profit d’intérêt privé. Un bon projet devrait impliquer un nombre égal ou plus grand d’unités de logements à prix modique et non pas moins et obtenir l’accord des locataires concernés.
C'est un défi exaltant autant pour les offices que pour les locataires. Comment allez-vous vous organiser pour que le plan de rénovation de vos offices soit à la hauteur de vos besoins ?
Vous pourrez compter sur la FLHLMQ pour vous accompagner dans vos efforts pour atteindre vos objectifs pour 2028.